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不動産の相続

不動産の相続対策には、おもに下記のようなパターンがあります。

  • 1. 資産の組み換え
  • 2. 有効活用
  • 3. 売却

1. 資産の組み換え

資産が土地など不動産に偏っていて、さらに活用することも分割することも難しい場合には、前もって他の資産に組み換えて分割し易いようにします。具体的には土地を売却して他の金融資産に組み換え、または他の個別の不動産に買い換えます。

相続税の納税額を引き下げるためには、生前贈与等による財産の移転と、資産を組み換えることによる評価額の引き下げが主な方法となります。特に不動産を多く持っているが納税資金が不足している場合は対策が必要です。

次の世代へ残す不動産とそれ以外を分別し、不動産の色分けをすることが重要です。不動産はもはや保有し続けるだけでは大きな時代の波を乗り切ることはできなくなってきました。不動産の価値はその不動産が産み出す収益力によって決まる時代です。

より多くの現金収入を生み出す優良な資産への組み換えや、最有効利用を図っていかなければなりません。
埼玉県相続サポートセンターでは、提携の税理士等士業・大和不動産と協働し、お客様の状況に応じて、税制上の優遇措置の利用を図りながら現有資産を有効活用する方法・有利に売却する方法・組み換える方法などをご提案致します。

適切な資産活用や財産運用は、将来の遺産分割対策や相続税の節税対策、納税資金対策にもつながります。

組み換えパターン1~現金を建物に換えると節税になる

建物の相続税評価は、実際にかかった建築費用ではなく、固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額の目安は、だいたい建築費の50~70%となります。
自宅を建てる場合に、誰の名義にすればいいかというご相談を多くの方から頂きます。住む方の状況にもよりますが、親の相続税の節税という点から考えると、「親の現金」で「親名義で建てる」ことが節税につながります。

組み換えパターン2~資産は多額の現金より賃貸不動産で持つ

組み換えパターン1で賃貸不動産を建てれば、さらに評価額を引き下げることができます。 まず、現金を不動産に換えることによって評価が下がります。賃貸住宅を建てれば、土地の評価は「貸家建付地」評価となります。例えば借地権割合が60%、借家権割合が30%のところでは、更地評価から18%を引くことができ、82%の評価として計算されます。建物についても借家権割合が30%のところでは、同様に差し引き、70%の評価として計算されます。

2. 有効活用

不動産の有効活用には、おもに下記のようなものがあります。

賃貸アパート・マンション経営

メリット

1.軌道にのれば安定収入

入居率が安定し、借入金の返済が少なくなれば、コストを大きく上回る収入を得ることができます。 長期に渡り得られる収入なので、老後の生活資金や、相続発生後のご家族の生活資金を確保することができます。

2.税制上のさまざまな優遇措置

固定資産税や相続税、さらに所得税に至るまで、さまざまな優遇措置が受けられます。

3.固定資産税は6分の1

アパート・マンション用地は「住宅用地」ですので、固定資産税や都市計画税の軽減があります。 さいたま市の場合、土地の課税標準が更地や駐車場と比べ固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1になります。建物部分についても、新築の場合、一定の軽減措置が採られています。

4.相続税対策:節税効果

相続税評価において、アパート・マンション用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、評価が2割前後下がります。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになりますが、さらに貸家の評価減が受けられますので、その差額分、節税が図れます。

5.相続税対策:納税資金確保

アパート・マンション経営で得られる家賃収入を蓄積することにより、相続が発生した場合の「納税資金」を確保することができます。

6.所得税の節税

経営開始当初は、損益収支が赤字になることが多いでしょう。この赤字は他の所得と通算できますので、結果、課税所得が少なくなります。
もちろん税金が減っても損失が発生しては意味がないのですが、「減価償却費」によって損失が出た場合は、実際の現金収支はプラスとなっており、純粋な「節税」となります。

デメリット

1.空室リスクがある

どんなに良い物件でも、ある程度の空室は出るものです。1年のうち1ヶ月空室になるだけで、8.3%の収入減になってしまいます。
しかも近年の賃貸住宅の競争激化により、空室リスクは高まっています。「満室」を想定して資金計画を組むと、後で資金繰りが厳しくなることもあります。

2.意外と多い支出項目

賃貸経営には管理費や修繕費などのランニングコストがかかります。一般的に、賃料収入の10~20%がこれらの費用に充てられてしまいます。建設資金を借入でまかなった場合は、当然、元利返済負担があります。賃料収入の半分以上が消えてしまうことも珍しくありません。これ以外にも、固定資産税や所得税などがあります。
家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」が8%ぐらいあっても、手残りで見た利回りは1%程度、ということもありえますので注意が必要です。

3.転用が困難

アパート・マンション建築に当たり、多額の借入が生じるのが普通です。借入完済以前に土地を他の用途に転用するのは、基本的に不可能になります。借入の返済期間は長期に及びますので、その間、土地の用途が限定されることになります。
また、「借家法」により、入居者の権利が守られていますので、「立ち退かせて住宅を解体する」のは非常に難しいことです。場合によっては、多額の「立退料」が発生することもあります。

4.売却損の可能性

将来、投資資金を回収する際、土地建物を売却することになります。
しかし、建物については、使用に伴う「減価」がありますので、売却損が出る可能性があります。
家賃収入と建築価格を比較した「利回り」は、確かに一般の金融商品を上回りますが、大きな売却損が出てしまうと、トータルでの利回りも下がります。
これを避けるためには、毎期の修繕費計上や数年ごとの大規模リフォームが必要になりますが、これによっても収益性は下がります。

駐車場経営

メリット

1.少ない初期投資

平面駐車場の場合、初期投資ゼロでの活用も可能です。
立体駐車場の場合は充実した設備が必要となるケースもありますが、建物を建てる方法に比べれば、投資額は大きく抑えられます。

2.転用や更地化が容易

ロードサイド店舗で事業用借地権契約を結んだ場合や、アパート・マンションなどで借家権契約を結んだ場合、借地借家法により他の用途への転用が困難になります。しかし駐車場は借地借家法の適用対象外なので、事前の通告のみで利用者を立ち退かせることができます。
したがって、売却やマンション建設、相続税の納税など、他の活用法への転換も容易です。
逆に言えば、駐車場として使うことによって、多様な選択肢を残したまま、収入を得ることができるということです。

デメリット

1.税制上のメリットが少ない

建物を建てる場合と違い、税制上の優遇措置はほとんどありません。

2.固定資産税は更地評価

アパート・マンション用地と違い住宅用地にはなりませんので、固定資産税や都市計画税の軽減がありません。

3.相続税評価も更地と同じ

相続税評価においても自用地評価(更地と同じ評価)となります。「貸宅地」や「貸家建付地」による評価減は受けられません。
構築物を施している場合は小規模宅地等の特例を適用すると200平方メートルまで50%評価を下げられます。

4.所得税負担が大きい

構築物のない平面駐車場の場合、減価償却費がありません。立体駐車場の場合も、建物と比べれば計上できる減価償却費は少額です。支出を伴わない必要経費が少ないので、所得税が課税される部分もそれだけ大きくなります。

ロードサイド店舗運営

メリット

1.駅から遠い土地でも可能

駅から遠い土地は、アパートやマンション、オフィスビルには向かない場合がありますが、ロードサイド店舗は車での来店を想定していますので、駅から遠い土地でも成立可能です。

2.高い収益性

地域によって多少違いはありますが、アパート・マンションやオフィスビルと比べて高い賃料が得られます。

3.管理の負担が小さい

アパート・マンションの場合、建物の修繕や維持管理を行わなければならないことがありますが、ロードサイド店舗の場合、建物の管理区分をテナントに割り振る方式が一般的です。
地主様の管理業務の負担はほとんど生じません。

デメリット

1.初期投資資金が大きい

建物を賃貸する方式の場合、建物の建築資金を調達しなければなりません。
ほとんどの場合借入が必要になりますので、元利返済により最終手残りは減少します。

2.撤退リスクがある

テナントに撤退されると、賃料収入が途絶えます。そのテナントに合わせた建物になっていることが多いので、新たなテナントを探すのが難しかったり、大規模な改修が必要になったりします。

3. 売却

「土地神話」が崩壊し、土地の資産性が下がっています。保有していても値段が下がり続ける可能性もあります。
一方で、土地を持っていることだけで発生する負担もあります。固定資産税や都市計画税、将来的には相続税の可能性もあります。
土地は「持っている」だけでは資産とはなりません。むしろ負担となる可能性すらあります。
活用が難しいと思えば、売却して現金化し、その現金の使途をあらためて検討する姿勢も必要になります。
その意味で、「売却」も立派な活用法の一つです。

納得の価格で円滑な売却を

大切に守ってきた土地ですので、適正な価格で売却したいと考えるのは当然です。また、「あまり時間をかけずに売却したい」と思う方も多いでしょう。埼玉県相続サポートセンターでは、グループ会社の大和不動産と緊密に連携し、以下のようなプロセスで売却を進めます。

調査
不動産会社は現地調査の他、周辺環境や法令上の制限などを調査します。
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価格査定
不動産会社は近隣相場や周辺の取引事例、土地の形状、さらには需給動向も加味して、査定価格を提示します。
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媒介契約締結

不動産会社と、不動産売却の媒介契約を締結します。
媒介契約には以下の3種類があります。

■専属専任媒介契約:
特定の1社だけに売却を依頼する契約です。他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。売主自身が買主を見つけてきた場合も、依頼した不動産会社を通じて契約することになります。この契約を結んだ場合、業者は指定流通機構(レインズ)に物件情報を登録する義務が生じます。

■専任媒介契約:
専属専任媒介契約と同様、特定の1社のみに依頼する契約です。業者はレインズに登録する義務がある点も共通です。ただし、売主自身が買主を探し、契約することも可能です。

■一般媒介契約:
複数の不動産会社に依頼でき、売主自ら買主と契約することも可能です。不動産会社側には特段の義務は生じません。

▼
売却活動
不動産会社の営業活動により、買主を探します。
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売買条件の
交渉
売主の意向を確認しながら、不動産会社が諸条件につき買主と交渉します。
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売買契約
必要書類を整え、正式契約します。この時、買主より手付金が支払われます。
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代金決済・
引渡し
残代金の授受に加え、登記手続などを行います。
メリット

1.現金化により、資産の組み換えが可能

売却で得た資金を有効に使えば、その後の収入や支出の改善につなげることができます。

2.金融資産の購入

株式や外貨建て資産の購入で、ポートフォリオ全体での収益を高めることも可能です。

3.他の不動産の購入

売却で得た資金で、今までよりも立地のいい不動産を買うことも可能です。

4.税負担の軽減

固定資産税や都市計画税といった、土地を保有していることでかかってくる税金を軽減できます。

5.納税資金を確保できる

売却収入により、相続が発生した場合の納税資金を確保することができます。もっとも、売却収入も相続財産ですので、相続税そのものは増えますが、納税はしやすくなります。

デメリット

1.収益機会の喪失

土地を手離しますので、当然ながら今後その土地から得られる収益はありません。

2.売却収入のすべてが手取り現金とはならない

土地が仮に1億円で売れても、1億円の現金がそのまま入るわけではありません。 他の資産への組み換えを検討している場合は注意が必要です。

3.譲渡費用の発生

売却にあたっては印紙税、測量費、仲介手数料といった費用が発生します。これらの合計額は、売却代金の5%程度に達することもありえます。

4.譲渡税の発生

売却によって得られたもうけの部分(譲渡益)に対して、譲渡税として所得税・住民税がかかります。

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セミナーのご案内

【満員御礼】~大好評につき申込締切となりました~認知症になる前に準備したい家とお金の話

2019年8月27日(火)午後1時30分~3時40分 (午後1時15分受付開始)

相続・不動産の無料相談会

2019年8月30日(金)午後1時00分~5時00分 (完全予約制/お一人様1時間)

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