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底地・借地

底地借地とは

「底地」とは、土地所有者が他の方へ土地を貸して、地代収入を得ている土地をいいます。
土地所有者が所有する土地には、完全所有権(土地を所有する権利と利用する権利)があります。
しかし、その土地を他の方(借地権者)へ貸し、その方がその土地に家を建てると、 土地所有者はその土地を利用する権利を一時期失った状態となって、「土地を所有する権利」、 いわゆる「底地権」を持つことになります。
底地・借地は、そのままではそれぞれお互いに自由な利用が困難で、借地契約の更新や土地の売買、相続の時に、さまざまな問題が制約や障害となります。

地主様から見た底地の問題点

>>問題①~地代が安く、固定資産税を払うと収益性に乏しい。

借地では、長い年月に渡り、地代の値上げが行われていないことが多く、 固定資産税を払ったあとの金額は、駐車場経営やアパート経営などの他の土地利用に比べ、 収益性に乏しいのが現状です。

>>問題②~一筆の土地の中に複数の借地人がおり、それぞれの借地権の境が不明確。

借地人どうしの間で、借地ざかいについてのトラブルが起こってしまう場合や、契約書に記載の 借地の面積と実際の借地の面積が違っていて、それが地代の改定や底地・借地を 購入・売却する際に問題となることがあります。

>>問題③~借地人が勝手に借地権を転貸したり、貸家を経営したりして権利関係が複雑になっている。

地主様の知らないうちに、借地人が第三者へ建物を賃貸し、その使用者が周囲にトラブルを 引き起こし、地主様に周りの方から非難を受けたり、責任を求められる場合もあります。

>>問題④~契約書がないままずっと今まできてしまい、将来の相続のことを考えると心配。

長年に渡っての底地・借地の場合には、特に契約書が紛失しているケースが多く、 いつまでの契約なのか、今の地代がどのように決められたのかも全く分からず、 将来の相続のことを考えると今のうちにはっきりしておきたいものです。

>>問題⑤~収益性や流動性が低いわりには相続税評価額が高い。

そのままでは、あまり大きな評価にはならない底地でも、たくさんの底地をお持ちの場合に かなりの相続税評価になることがあり、自分では自由な利用ができない土地なのに、 多くの相続税がかかってしまうことがあります。

>>問題⑥~借地人が高齢で、一人暮らし。借地人が亡くなったら誰が跡を継ぐのかわからない。

借地人様が高齢な場合、病気入院や施設入所で不在となってしまうことがあります。 その借地を誰が受け継ぐのか分からないと、万一の場合に地主様がトラブルに 巻き込まれてしまう場合があります。

借地人様から見た借地の問題点

>>問題①~借地権の更新時に、地主から更新料を請求されている。

借地契約の期限間近になり、地主様から少なくない金額の更新料を請求されて資金の 手当てができず、その時になって対応に苦慮してしまうことがあります。

>>問題②~建物を建替えるには地主の承諾が必要であり、建替え承諾料を支払わなければならない。

家を建て替える場合に、地主様から少なくない金額の承諾料を求められたり、 承諾がなかなか出ずに、建替えの予定が進まないことがあります。

>>問題③~借地を売るには地主の承諾が必要であり、名義書換料を支払わなければならない。

借地は売却することができるのですが、地主様の承諾が必要です。名義書換料として、 地主様から少なくない金額を求められたり、承諾がなかなか出ずに、 売却の予定が進まないことがあります。

>>問題④~借地権付建物は不動産として流通性が低い。

地主様との借地契約により制約を多く受ける借地権は、売りに出しても希望の金額で 売れなかったり、売れるのに相当の時間がかかることがあります。

★底地・借地の解決は、先延ばしにせず、すぐに取り組むことが大切です。★

世の中の底地・借地の多くは、戦前戦中からの長年に渡ってのもので、普段の日常生活のなかでは、 その問題点がほとんど気づかれずに、看過されています。
しかし、底地・借地は、ひとつの土地に対して所有者と利用者が異なることから、権利関係が複雑だったり、契約内容が不明瞭だったりといった問題点が少なくありません。
また、お客様から初回の無料相談会でお話を伺ったのち、相手様へ面談をさせていただいた結果、実は相手様も底地・借地に関して悩んでおり、何かしらの解決を望んでいる場合が多いものです。
埼玉県相続サポートセンターでは、お客様と相手様がいざというときにお困りにならないように、地主様と借地人様との間をお取次ぎし、底地・借地の解決をサポートさせていただきます。

当社の無料相談会で、今まで気づかなかった問題点と解決への糸口が見つかります!

地主様からのお問合せ例
  • ・貸地(底地)を相続したが、今後どのようにすればよいか。
  • ・地代を上げたいが、借地人が拒否してきた。
  • ・更新料を請求したが、借地人が払ってくれない。
  • ・借地の契約期間がまもなく来るが、どうすれば良いか。
  • ・借地権を買い取りたいが、借地人が拒否をしてきた。
借地人様からのお問合せの例
  • ・借地を相続したが、今後どのようにすれば良いか。
  • ・借地上の建物を建て替えたいが、地主が承諾してくれない。
  • ・地主から更新料を請求されているが、支払わなければならないのか。
  • ・借地権の期間が満了となったとき、更新できるのか。
  • ・底地を購入して、所有権にしたいが、地主が応じてくれない。
更新料や承諾料の目安
  • 更新料や承諾料は、地主様と借地人様との間で、さまざまな個別要因で決められていることが 多いですが、参考としては、一般的に次のような金額を目安として、これに今までの経緯や近隣の 事例などを参考として決められています。
  •   更新料 条件変更承諾料 譲渡承諾料 建替え承諾料
    時期 契約更新時 非堅固⇒堅固
    条件変更
    売却時 建替え、増改築
    金額の目安 借地権価格の3~5%前後 更地価格の10%前後 借地権価格の10%前後 更地価格の5%前後

★底地・借地の解決は、埼玉県相続サポートセンターへお気軽にご相談ください★

初回相談会は無料で行っております。どうぞお気軽にご相談ください。

埼玉県相続サポートセンターでは、今までの底地・借地解消事例を踏まえ、地主様・借地人様の お考えや今後の相続対策など、あらゆる角度から検討し、ご相談者様の方に最適な財産となるよう ご提案をさせていただきます。 また、ご相談者様に限らず関係する皆様にとっても良い解決となるようサポートをさせていただきます。 底地・借地の解決がうまくいかない理由には、多くの事例で共通しています。 埼玉県相続サポートセンターでは、何件もの底地・借地を解決してきた経験を踏まえ、底地・借地の 交渉がスムーズにいかない理由をご指摘させていただいたうえで、その最も効果的な 解決方法をご提案させていただきます。お気軽にご相談ください。

【「底地・借地」 埼玉県相続サポートセンター サポート業務のご紹介】

地主様と借地人様との間をお取次ぎし、次のようなサポート業務を行っています。

算定業務
・土地家屋調査士による敷地の測量、借地境の確定、狭あい協議、分筆登記等。
・更新料、建替え承諾料、名義書換料、底地価格、借地権価格、適正地代の算定。
契約業務
・期限が切れてしまっている契約書の更新、紛失している契約書の確認等。
・契約期間満了にともなう契約更新および契約書の作成。
権利調整
・地主様と借地人様との間での、売買や交換による権利精算。
・底地、借地権の第三者への売却サポート。

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セミナーのご案内

初級講座【特別編】「賢い生前贈与のきほん」講座

2019年12月12日(木)午前9時30分~11時40分(午前9時15分受付開始)

相続・不動産の無料相談会

2019年12月16日(月)午後1時00分~5時00分 (完全予約制/お一人様1時間)

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